ゼロノワ不動産ブログ

2019.09.05

同じ契約なんてない ~契約不適合責任~

実は辛いものが苦手な不動産事業部 高山です。

一番苦手はワサビで、鼻が痛くなります。

好きな方は「それがいいんだよー」とかおっしゃいますね。

 

ひとの感覚というのは、本当にそれぞれ違うんだなと思います。

私にとって「よいこと」があなたにはそうではないかもしれない。

 

住むところを探すときに、購入でも賃貸でも絶対に調べるのはその立地ですよね。

 

まずは最寄り駅やバス停?

それともお子さんの学校でしょうか。

緑が多いところ? コンビニが近い?

 

それぞれ優先順位が違うというのももちろんながら、

そもそもの「良い」と思うかどうかにも、違いがあるんですよね。

周辺環境確認中

 

 

例えば、コンビニが近い。

買い物に便利! とプラスにとらえる人もいれば

夜とか、若者のたまり場になったりしないかな・・・心配になる方も。

 

駅がもう目の前!

通勤通学にとっても良い! と喜ぶ人もいれば

電車の音、うるさくないかな・・・と思う人も。

 

私のように子育てをしていると、小学校が近いのはプラス以外の何物でもないと思ってしまいがちですが

中には嫌悪施設にカウントする方もいらっしゃいます。

 

周辺環境って、「いい」「悪い」って決まってるものじゃないから、

住まうところを探している方やそのご家族の希望と優先順位が大切なんだなあと感じます。

一つとして同じ物件はありませんし、同じ家族もいない。

同じ内容の契約なんてないのです。

 

いよいよ来年4月には民法が改正され、ひとつひとつの契約を重視する内容が盛り込まれます。

契約不適合責任」という、売買の目的となる土地や建物が契約の内容に適合しないものであるとき買主が保護を受けるという制度が登場するのです。

 

これまでも売主には「瑕疵担保責任」という責任がありました。

例えば引渡から3ヶ月、などの期間を定めて(※売主が宅建業者の場合は別の定め有)「隠れた瑕疵」について売主が損害賠償責任などの責任を負うというものです。

「隠れた瑕疵」とは、買主が通常の注意を払ったのにも関わらず発見できなかった瑕疵=欠陥のことをいいます。

 

 

契約までに買主はできる限りの努力をしてその物件を周辺環境含めて調べ、納得のうえ購入しますね。

そして、売主は「知っている瑕疵」については必ず買主に告知することとなっており、ここで告知されている内容は「隠れていない瑕疵」となるわけですから、原則として売主に責任はないということになります。

買主も知っていて買ったんでしょ、ということです。

 

しかし「契約不適合責任」は「隠れた」という概念がありません。

買主が知っていたかどうか、あるいは知るために注意したかということではなく、契約の内容と合っているのかどうかで判断することになります。

 

告知についてはこれまで以上に重要であることはもちろん、契約書などにも「この物件の〇〇という状態について買主は了承のうえ購入する」などの文言を入れ込み、この内容だからこの金額で売買契約したのだということがわかるようにしなければなりません。

 

だからこそ購入を考えている方の希望(特に、こういう場所は避けたいというマイナス面)は重要であるといえるのですね。

 

私たちゼロノワ不動産は、売主さんにも買主さんにも幸せになってほしいと思っています。

後のトラブルにならないよう、売主さんから可能な限り物件のことを教えていただき、その内容を告知書や契約書に記載します。

そのためとっても文章が長くなることも多々あり、それだけ説明にも時間を要します。

 

でも、それは幸せのために必要なこと。

 

買主さんにしっかりと納得してもらうのはもちろんですが、売主さんの立場に立っても重要なことなのです。