ゼロノワ不動産ブログ

2019.07.23

道路じゃない道?!〜既存不適格とは〜

学生のころは友達と8時間カラオケにいたこともある、不動産事業部 高山です。

 

「道」と名の付く曲って、素敵なものがたくさんありますね。

 

卒業式でもよく聞くあの曲や、車のCMソングにもなったあの曲、などなど。

 

しかし不動産業では「道」というのはとても大切であり、場合によっては厄介なトラブルに発展することもあるため、調査には注意が必要です。

 

さて、あなたがマイホーム新築を検討していたとします。

 

実家が古い空き家になっており、これを相続したので土地を探す必要はありません。

 

ここは環境も良く、あなたや家族の通勤、通学にも便利なところ。

 

広さも十分あり、いざ、念願のマイホーム建築!!

 

 

すると。

 

 

「残念ですが、こちらの土地は再建築不可ですね・・・」

 

 

再建築不可?

なぜなんですか、今現在家が建っているのに!?

 

 

「再建築不可物件」。

 

 

その名の通り、再度の建築ができない土地ということです。

その理由のなかで多いのが、

 

 

「接道していませんので・・・」

 

 

道の問題なのです。

 

接道していない?

では、それはどういうことなのでしょう。

 

 

 

建築基準法では、都市計画区域内および準都市計画区域内において建物を建てようとする際、その敷地が「建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」と定めています。

 

これを「接道義務」といいます。

 

義務なので、これを満たさない土地はそのままでは

 

建物が建てられない

 

ことになります。

 

 

接道っていうけど、家の前に道はあるよ?  と思われたあなた。

 

これが、『道』の複雑なところで・・・

道ならなんでもいいわけではなく、接していなくてはならないのは『建築基準法上の道路』

そして、目に見えている道には、建築基準法上の道路ではないものもあるのです。

 

アスファルト敷の通行になんら支障のない道でも、道の幅が足りないために道路ではないかもしれない。

 

その逆に、砂利道でも幅が狭くても、建築基準法の道路として認定されていることもあります。

 

 

 

 

 

 

この道は、道路かにゃ?

 

 

だけど、現在家も建ってるんだから、建てられるんじゃない?

という疑問もわかります。

接道義務を満たしていない建物がなぜ存在するのか。

 

古い建物の場合、接道義務が定められた昭和25年以前にすでに存在していた可能性や、

その地域一帯が建物が建てられたときには都市計画区域外であった可能性など、

その理由は様々あるかと思います。

 

 

新規に制定、改正された規定に適合しないことを既存不適格というのですが、

そのような建物については「既存不適格建築物」などと呼ばれてしまい、

再建築可能にすることが困難な場合も多くあるのです。

 

仙台でも、そのような土地は決して少なくありません。

再建築できないために空き地、空き家になり、荒れていく・・・そんな場所があるのも事実で、

既存不適格の建物に住んでいた家族も亡くなり、相続したけれどどうしよう、というお悩みも増えています。

 

もちろん建築ができない土地でも、その立地条件などによっては有効活用の道が見いだせることもあります。

また、費用はかかっても接道させることができるかもしれない土地もあります。

 

まずはご相談いただくことで、悩みがクリアになることもありますので、

お悩みの方はぜひ一度、ゼロノワ不動産へお越しくださいませ。