地目変更とは

こんにちは！

ゼロノワ不動産こと不動産事業部 高山です。

今日は「地目変更」についてお届けします。

 

その前に、「地目」って何だろうと思いますよね。

普通に生活していてあまり耳にする言葉ではないかもしれません。

 

「地目」とは、「土地の用途」のことで、土地の登記簿謄本（登記事項証明書）には必ず書いてある項目です。

何に使っている土地なの？　ということですね。

 

この「地目」の種類、どのくらいあると思いますか？

 

きっと皆さんが一番なじみのあるだろう「宅地」。

農地なら「田」「畑」

あとは「山林」あたりが思い当たるでしょうか？

 

正解は23種類。意外と多くないですか？

上記は、「不動産登記事務取扱準則（第68条）」に書かれています。

そして、この地目ですが、不動産登記法第37条は「その用途に変更があった場合はその変更登記をしなければならない」と定めています。

つまり申請義務があることになります。

例えば原野や雑種地に家を建てることができるのか、ということで言えば、これは建築することが可能です。

また、田や畑といった農地についても、農地法の届け出もしくは許可をもらえば建築が可能になります（農地転用といいます）

しかし、家を建てた後には必ずその地目の変更を行わなければなりません。

実際には行っていないケースも見られますが、本来は義務です。

 

自動的に変わるのではなく、あくまでも登記の申請をして地目を変更することになるわけです。

 

先日、これから地目変更をするお客様と話していて、

「ところで、地目が変わると、何かができるようになるとか、何かしらの影響ってあるんですか？」とご質問を受けました。

法律上義務であることはもちろんですが、上述のとおり地目変更が済んでいない土地というのも世の中にはあるわけです。

ご質問いただいたお客様の場合は農地から宅地への地目変更でしたので、

 

〇もし地目変更しないままだと、農地のままになるため今後もしも売却などを検討する際に支障が出る（農地は簡単に誰かに譲ることはできないため）

〇住宅ローン利用の場合、融資条件に「地目は建物建築後宅地へ変更すること」と付されている場合が多い

 

以上のことから、地目変更は何かができるようになるというよりも変更しておかなければ今後所有者さんが困ることになる可能性がある、とお伝えしました。

結構大事なことだったんだー！　と、おっしゃっていました。

 

地目については結構奥が深くて、

例えば宅地と農地では課税される固定資産税額も全然変わってくるんです（農地のほうが安い）

えっ。じゃあ、さっき話していた「変更済んでない土地」ってのは税金対策？？

と思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、そうは問屋が卸しません笑

ちゃーんと、登記簿上の地目にかかわりなく「現況の」地目によって課税される、と決まっているんです。

 

 

不動産の登記簿謄本からは、いろんなことを知ることができますね。

 

今日のおまけ

先日、杜くらし愛子中央を訪れました。

 

メダカでなごみ、アメンボにちょっと驚き（すごい高速でして）

水面に映る緑っていいなーと思いました。